半年营收大增至160亿,金辉计划继续全面求稳

图片来源：金辉

在地产调控日益精细化，房企现金流风险加剧的当下，去年才上市的闽企金辉控股（9993.HK）整体表现稳健。

8月13日，金辉控股执行总裁林宇带领管理层，对今年上半年业绩会进行全面阐述。在拿地、融资、销售等环节面临较为频繁的政策环境变化，宏观经济增速下滑及行业竞争加剧的影响下，金辉整体经营策略偏审慎乐观。

根据财报，金辉业绩继续维持增长态势。上半年，销售额为557.7亿，合约销售面积约322万平方米。按照全年突破千亿销售目标计算，半年完成度达到约55.8%。

销售额增长也给营收带来44.1%的大幅增长，达160.7亿元；毛利润同比增长33.2%，为33.9亿元；净利润同比增长92.4%，为20.1亿元。

房企盈利空间不断收窄已成为行业一大趋势，金辉盈利能力也有所下滑。上半年，其毛利率为21.1%。往前追溯三个年度，其毛利率分别为 31.82%、22.85%、23.26%。

整体毛利率下滑主要受地价提高及项目限价影响。据林宇披露，今年公司全口径的可售货值预计在1600亿左右，这1600亿包含了400亿2020年末的可售货值。而财报显示， 截至2020年底，金辉存货跌价准备金额为 7.69 亿元。

作为资金密集型行业，资金是影响房企做大做强关键因素之一。近年来，监管层采取了一系列包括融资端“三道红线”在内的金融措施，对房企经营现金流和管理提出了更高的要求。

在监管的要求下，金辉财务结构反而得到进一步优化。期内，金辉资产总值增长至1974.22亿元，较2020年底增长6.33%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。相较资产而言，有息负债增长控制得当，总额为543.97亿，较2020年底增幅1.2%。

具体来看，金辉继续保持“零踩线”的绿档范围，满足“三道红线”政策的量化监管要求。同期，金辉净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。

其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。

不过，随着新项目的开展，资金需求也将增加，不排除下半年金辉将增加部分银行贷款和信托借款。特别是在当下，监管层正在逐步收紧对购房按揭贷款和开发贷款在内的金融政策，存货的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。

在业绩会上，金辉总裁助理徐小冬坦承，近期金辉一些投资人也非常关注开发贷和按揭收紧趋势。尽管这些金融政策对金辉产生一定影响，但总体影响不大。

“四大行在整体战略上，对企业政策逐步分化。金辉今年开发贷额度及利率得到四大行及股份制银行的大力支持。分区域来看，华东开发贷可以做基准的下浮，就流动性来看，银行对开发贷还是比较喜欢的。”徐小冬说，报告期内，金辉加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。这一数值，对标同行来看，依然具有竞争力。

商品房按揭贷款标准的提高，将增加商品房交易成本，影响消费者购房心理，可能加大房企的销售风险。

在按揭方面，徐小冬说，从6月开始，银行额度收紧趋势明显，但对金辉整体影响有限。“一些城市涉及到银行总体额度管控影响，放款周期从原来30天左右延迟到45天到60天左右，但这个不要紧，我们都在积极协调中。”

此外，当下房地产市场一项重要调控措施指向土地，对土地供应量及价格进行监管，这一政策对企业而言有利有弊。不好的影响在于，这将使房企面临难以在合适的价格下补充土储，降低盈利能力，进而带来一定的风险。

在当前宏观大背景下，金辉选择放弃无效囤地。

上半年来看，金辉拿地策略确实较为审慎，共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米。

具体来看，新增土储涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市。在投资选择上，金辉注重都市圈，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”。

截至2020 年底，公司长期股权投资 71.58 亿元，较上年底增长 97.17%；少数股东权益 154.13 亿元，较上年底增长 276.30%， 少数股东权益占比为 43.09%。据初步统计，上半年，金辉应占权益后合约地价总额约为88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为146.83亿元。

截止报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。

下半年，金辉控股董事长林定强在报告中指出，金辉控股将坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。

来源：界面新闻