超越“涨、跌”的理性预判:“分化”背景下的2020楼市

搜狐焦点漳州站 2020-01-20 11:50:46
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一、回望2019:房地产市场调控政策与运行数据点评2020年是实现建党一百周年奋斗目标、全面建成小康社会的决胜之年。对于房地产市场,则是“限购、限贷”等行政措施全面介入干预、开启“史上最严厉”调控周期的整十年。作为兼具“为城市功能、历史文化等一切要素提供承载空间的基础产业,拉动经济增长的支柱产业,百

一、回望2019:房地产市场调控政策与运行数据点评2020年是实现建党一百周年奋斗目标、全面建成小康社会的决胜之年。对于房地产市场,则是“限购、限贷”等行政措施全面介入干预、开启“史上最严厉”调控周期的整十年。作为兼具“为城市功能、历史文化等一切要素提供承载空间的基础产业,拉动经济增长的支柱产业,百姓生活密切相关的民生产业,以及占据最稀缺生产要素、价值量最大的‘富庶’行业”四大特征的中国房地产行业,其“广泛的关联性、高度的开放性、上下各方利益深度融合性、对政策的高度依赖性”四大特征决定了该行业的发展运行具有先天“脆弱性”,在10年间承受了“生命中不能承受之轻”,集中了最高的话题度、曝光率,上至庙堂、下至巷驿,社会各界都基于各自资源占有和利益取向对行业发号施令、施加影响。房地产企业就在这样的环境中蹒跚前行;既磨炼、成就了一批伟大的企业家,也有许多商场巨擘大厦将倾、甚至烟消云散。十年间,房地产调控政策就如同整个行业在汪洋大海中跋涉的船舵,掌控着行业巨轮在风浪险滩中有惊无险地穿行。在经历了需求沉淀、市场恐慌、拿地锐减、销售暴跌、库存高企的风浪后不断适应、成长,走出一段新的征程,继续为小康社会建设输送财富、添砖加瓦。十八大以来,中央房地产调控思路由增保障、去库存逐步转向构建“房住不炒”和“居者有其所”的长效机制。十九大后,调控政策按照“长短结合”思路实行“因城施策”调控策略:短期内以限购、限贷、限售、限商、限价等措施抑制房价快速上涨,研制“限房价—竞地价/竟配建”以及“限地价—竞房价”等地价控制机制;长期中则着力推进租购并举、城乡统一建设用地市场、房地产税费改革、不动产统一登记等长效机制建设,打造“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”。(一)2019年宏观经济运行态势简评2019年,中国房地产行业发展的内、外部环境深刻变化。外部环境方面,中美贸易摩擦加剧、人民币汇率波动对资本市场、制造业、零售业进而就业和居民收入构成不利影响。经济增长的“三驾马车”进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力,基建和制造业投资增速放缓,中小企业融资困难。宏观经济基本面承压向下传导至不动产市场,开发企业融资、销售两端压力增大。内部环境方面,面对宏观经济承压的形势,我国宏观调控延续2018年的“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”主基调,坚持以供给侧结构性改革为主线,实施积极的财政政策,围绕“高质量发展”主题深入推进结构调整,压缩一般性支出,做好重点领域保障,支持基层保工资、保运转、保基本民生。同时,实施稳健的货币政策,保持货币流动性合理充裕,保证货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本。全年,国民经济运行总体平稳,国内生产总值达到990865亿元,按可比价格计算,比上年增长6.1%,增速有所放缓,但仍在6%-6.5%的预期目标区间内。全年居民消费价格比上年上涨2.9%,勉强符合3%左右的预期目标。全国货物进出口总额315446亿元,比上年增长3.4%(2018年9.7%)。其中,出口172298亿元,增长5.0%(2018年7.1%),进口143148亿元,增长1.6%(2018年12.9%),受贸易摩擦影响较为明显。规模以上工业增加值比上年增长5.7%,服务业生产指数比上年增长6.9%,两项数据略弱于预期。社会消费品零售总额411649亿元,比上年增长8.0%(2018年9%)。全国固定资产投资(不含农户)551478亿元,比上年增长5.4%(2018年5.9%)。其中,基础设施投资增长3.8%,增速与上年持平;制造业投资增长3.1%,增速较2018年(9.5%)锐减。房地产开发投资增长9.9%,比上年(9.5%)略有回升,成为“投资”项下支撑经济增长的重要动力。

图1 2018-2019年各季度GDP增速(引自国家统计局)(二)2019年中国房地产市场运行数据点评上述背景下,房地产市场调控政策力度有增无减。“银根”方面,在“降低企业和居民杠杆率、控制金融风险”主基调下,房地产融资渠道监管、规范力度显著增大,前端信托融资、传统银行开发贷款、公司举债均有所收紧。对于银行贷款,央行建立专职部门,强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的“宏观审慎管理”。对于信托融资,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,央行加强窗口指导,对部分信托机构突破“四三二”限制、通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的行为进行警示督导乃至暂停其业务。但是,从全年来看,房企到位资金情况总体较2018年还是有所好转的:2019年全国房地产开发企业到位资金178609亿元,较2018年增长7.6%。但其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;自筹资金58158亿元,增长4.2%,占比有所上升;定金及预收款61359亿元,增长10.7%,占比有所上升;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。可见,对于2019年房地产融资调控政策应“两分”地来看:一方面,总体上,调控政策对不合规的、风险较高的融资渠道监管收紧的同时,也维持了行业合理的、适度的流动性需求。但另一方面,对于中小开发企业,融资渠道、监管的收紧确实拉长了房企融资周期、提升了融资成本,可能加剧其资金链紧张(详见后文)。

图2 2018、2019年房地产企业到位资金结构对比“地根”方面,经济承压、“减税降费”与积极财政政策三者叠加下,地方政府财政压力不断加大,土地市场重要性更趋提升。《土地管理法》修订,改革征地制度,严格规定可以征地的6类情形,规范了征地程序,提高了征地补偿的内容和标准;推动农村集体建设用地“同价同权”入市,向构建城乡统一建设用地市场迈出一步。住房保障事业方面,按照构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”目标,继续完善住房制度改革和多层次住房保障体系。一是大力推进租赁住房建设。二是加大共有产权住房建设支持力度。三是积极推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、老旧小区改造。上述政策作用下,2019年全国房地产市场运行呈现“量跌价稳”的特征,住宅和商业服务业用房市场分化明显。全国住宅和商办商品房价格总体持平、略有上浮,但成交量绝对值或增速则有所下滑。全年全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%;其中,住宅销售总额139440亿元,增长10.3%;办公楼销售总额5329亿元,下降15.1%;商业营业用房销售总额11141亿元,下降16.5%商品房销售面积171558万平方米,下降0.1%。其中,只有住宅(销售面积150144万平方米)增长1.5%,写字楼(销售面积3723万平方米)和商业营业用房(销售面积10173万平方米)较2018年分别下滑14.7%和15%。对比来看,房地产开发投资中,住宅投资97071亿元,较2018年增长13.9%;写字楼投资6163亿元,较2018年增长2.8%;商业营业用房投资13226亿元,较2018年下滑6.7%。全国房屋竣工面积中,住宅竣工面积68011万平方米,增长3.0%,办公楼竣工面积3923万平方米,增长1.0%,商业营业用房竣工面积仅10814万平方米,较2018年下滑3.9%。反映出开发商在当前市场形势下对经济运行、各类用房市场需求的判断和避险、收缩的经营策略。根据中房智库监测系统数据,1-11月全国120个监测城市住宅价格较去年同期上涨约2.44%,涨幅较去年下降2.01个百分点。另据国家统计局数据,70个大中城市新建商品住宅1-11月月度环比增长率如图3。可见,年初市场对房地产调控放松的预期升温,个别城市房屋交易量上升、房价抬头,调控政策迅速跟进。“4·19”政治局会议后,各地政策围绕“因城、因区、因势施策”着墨增多;市场热度较高的城市如西安、苏州分别升级了限购、限售政策。全国部分地区利率上浮水平也止降回升,公积金政策又迎来新一轮收紧,合肥、苏州、东莞等地收紧土拍政策。此外,河南、福建、浙江、安徽、成都、长沙、武汉等省市提出要稳妥实施“一城一策”方案,切实稳地价、稳房价、稳预期。“7·30”政治局会议提出“不把房地产作为短期经济刺激手段”,十九届十中全会《决定》专门论述要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,体现出中央重视房地产市场问题和维护市场稳定的决心。

图3 2019年1-11月全国70个大中城市新建商品住宅环比增长率走势图仔细品味全年政策,虽然房地产市场调控力度有增无减,但政策导向并非一味打压,而是按照“因城施策、有保有压”的思路,在控制市场过热、房价过速上涨的同时,依据不同级别城市市场运行特征,防控市场剧烈波动。4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出100万至300万人口大城市全面取消落户限制。8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率发布公告,规定本年度10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。并说明此举是为了在改革完善LPR形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。上述一系列政策都体现了对房地产市场的“稳定、托底”意味。2019年末,外贸摩擦缓和、人民币汇率回升为国内宏观调控赢得了更大政策空间。12月12日中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在年中22个城市试点“一城一策”房地产调控的基础上,“全面落实因城施策”。12月23日,全国住房和城乡建设工作会议强调2020年着力稳地价、稳房价、稳预期。12月24日《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》正式发布,提振了市场信心。2020年元旦,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这些都为2020年房地产市场平稳运行提供了预期支撑,市场总体压力可能略有缓解。特别值得注意的是,2019年度全国房地产开发土地购置面积为25822万平方米,下滑11.4%;商品房待售面积为49821万平方米,下滑4.9%;可能导致未来供应不足、构成房价上行的压力。二、展望2020:房地产市场运行的十项预判2019年,我国人均国内生产总值突破1万美元,大陆地区人口超过14亿人,城镇化率首次突破60%,中国经济社会发展正在踏上新阶段。综合研判经济形势、政策导向、房地产市场运行趋势和发展特征,我们认为,2020年中国房地产行业有十大可能的趋势和看点。(一)“因城施策”将更加务实灵活,楼市政策分化成为调节城市发展的“新杠杆”城市发展的不同阶段,房地产市场扩张、房价上涨的动力和需求运行特征差异很大。城市发展初期,城镇化、工业化萌芽阶段,市场扩张的主动力源于绝对房屋供需矛盾的扩大。随着城镇化、工业化发展到一定阶段,市场房屋供应逐渐增加,引起市场扩张、房价上涨的主要矛盾就转化为优质房屋、高等级公共服务配套房屋的供需矛盾。在城镇步入成熟期后,发展方式转为内涵式发展,房屋绝对供应量已能够满足城市居住、商业等各方面需求,公共服务供给也已跟上,房地产市场发展由增量扩张转入内部更新和资管运营,住房矛盾则转变为高品质“最终居所”的稀缺以及社会群体间的分配不公。这一供需矛盾的演化规律可归纳如图4:

图4 不同城市发展阶段房屋供需矛盾的演化规律分析图我国城市自然区位、气候生态、资源要素、功能定位、发展规划各方面差别很大,在发展中呈现出不同节奏,先后逐步经历了“初期快速扩张、功能提升期”,目前各自处于“功能优化期、成熟期”的不同阶段。98房改以来,我国城市房地产市场由最初快速扩张步入产品多样化与服务完善阶段;并且,大城市虽发展时间长于、发展水平高于小城市,但可能仍处于发展期,小城市却已到达自身的成熟期。而2010年后,全国一线和热点二线城市全面开启限购,纾解城市功能和人口则进一步加剧了城市间房地产市场的分化自然资源部《全国城市地价报告》显示:2016-2018年,全国重点监测城市住宅售价水平值在3022~51099元/平方米之间,住宅单价最高值是最低值的近17倍!加权平均值为18185元/平方米。房价水平值的标准差达到9797.04,并且该数值还在逐年拉大,显示城市房价分化情况正在加剧(图3)。2019年,70个大中城市商品住宅销售价格变动在-1.80%~17.10%之间,上升最多的城市与下降最多城市相差18.9个百分点;70个大中城市商品住宅销售价格平均变动水平为7.27%,中位数为7.55%,标准差为0.0422。全国不动产租赁市场差异亦十分显著。城市住宅和商服物业租金水平与各城市人口和经济集聚度、高铁等交通区位条件、城市公共基础设施条件高度相关,呈现“东南部城市>华东地区城市>中部地区城市>西南和东北地区城市>西部地区城市”的规律。东部、中部、西部住宅物业租金平均值分别为64.47元/平方米/月、37.50元/平方米/月、32.10元/平方米/月,中位数分别为62.30元/平方米/月、27.50元/平方米/月、32.88元/平方米/月。东部、中部、西部商服物业租金平均值分别为127.82元/平方米/月、72.94元/平平方米/月、67.46元/平方米/月,中位数分别为121.44元/平方米/月、78.80元/平方米/月、60.63元/平方米/月;东部、中部、西部住宅物业租金水平之比达到2.01:1.16:1,商服物业租金水平之比达到1.89:1.08:1。这些数据差异也揭示了“因城施策”的必要性。

图5 2016-2018年全国36个大中城市新建商品住宅房价空间分异图

图6 2016-2018年全国36个大中城市住宅租金空间分异图自2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策、有保有压”以来,其一直被作为中国房地产调控的核心策略。最初在“一、二线城市控房价,三、四线城市去库存”工作中发挥功能。随着宏观经济形势趋于复杂、调控精细化深入,因城施策开始由“不同级别城市”过渡到“具体个别城市”。2019年两会,“中央定原则,地方定细则”的一城一策调控被广泛接纳,22个城市开始试点探索,在土地供应方式和节奏、限购等行政干预政策细则、住房租赁市场发展政策等方面结合地方特征、需求进行优化完善。年内,由于宏观经济运行面临的不确定性因素增多,不同城市在经济发展、社会民生、生态环境等领域面临的问题差异更为显著。为适应新形势,2019年12月12日,中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”。预计2020年城市间政策分化将进一步加剧:重要热点城市预计仍将维持目前的调控力度,在个别规定和操作方法上进行完善和微调。而“减税降费”背景下继续实施宽松的财政政策必然加大地方财政压力。在积极开辟新税源、加大税收征管力度的同时,前期财政赤字较大且发展空间受限程度较低的城市加大土地供应力度的意愿强烈。结合居民住房需求周期以及全面落实“因城施策”的背景,调控政策可能向着更加务实的方向调整,以激活市场、辅助“卖地”。但前期该类型城市各类用房供应量较大,且经历了漫长的库存消化周期,开发企业一些进军策略遭遇挫折后拿地热情明显降低,对于城市基本面风险较为敏感。后市运行情况需要结合城市调控政策变化幅度进一步观察。(二)“四大类”长效调控机制框架初步形成,储备更多创新调控手段长期以来,伴随着高速的经济增长、工业化和城镇化,在城乡二元土地制度、土地储备出让、宽松货币政策、土地财政等问题推动下,加之地区发展差距、传统定居意识、住房需求升级等因素,中国居民住房成本不断攀升,抑制房价始终是房地产市场调控的核心。但是,我国历史上多次房地产调控虽然力度不可谓不大、对象不可谓不准、时机不可谓不及时,却始终无法抑制房价突增,其根源即在于短期抑制措施往往由于经济周期波动而迅速转向,不仅导致调控成效前功尽弃,也给民众形成了“调调涨涨、越调越涨”的心理预期。十八大后,房地产调控思维由单一控制房价升级为“保障多样化住房需求,降低综合住房成本”,对住房租赁重视提升,并与新型城镇化、供给侧改革战略中降低金融杠杆、改革财税体制等举措相关联,建构起综合调控目标和工具体系。十九大后,房地产调控坚持“房住不炒”和长短期结合策略,短期以“限购、限贷、限售、限商、限价”等行政工具遏制房价,长期则综合土地、税收等要素工具探索长效机制。目前,我国房地产调控政策体系如下图所示。可以概括为“以房住不炒基调,按照因城施策的策略,实施长短结合式调控”。

图7 我国当前房地产调控体系的逻辑架构目前,长效调控机制建设的发力点主要集中在四个方面:一是构建城乡统一的建设用地市场。2019年《土地管理法》修订,改革征地制度,推动集体土地入市正是聚焦于此。未来,随着该司法解释、实施细则逐步确定,配合《物权法》等相关法律完善,这一工作还将继续推进、深化。二是建立不动产统一登记制度。这是长效调控、精准调控的基础。自2016年国土资源部、住建部联合推动以来,2018年底实现全国联网,但目前仍有许多技术问题和现实问题有待解决。2020年,结合第七次人口普查,不动产统一登记可能加速推进,真正实现全国联网查询,为未来建立“房地产大数据”、实施精准调控提供依据。三是构建租购并举的住房供应体系。其具体举措又包括扩大租赁住房供地、发展规模化住房租赁企业、促进租购同权三个方面。2019年1月29日,发改委等十部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》,支持人口净流入、房价高、租赁需求大的城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源,重点支持集体土地建设租赁住房。北京、上海等城市也相继专门发文支持住房租赁市场发展,规范住房租赁市场秩序。同时,加大共有产权住房建设支持力度。8月,住建部发布《努力实现让全体人民住有所居——我国住房保障成就综述》,强调“因地制宜发展共有产权住房”。北京、上海、广州等地积极探索共有产权住房的建设模式,增加供应、优化调整申购政策。2020年,预计住房租赁市场发展将出台更多规范性政策。

四是改革房地产税收制度。2019年,据有关消息称,房地产税立法的前期工作正稳步推进;土地增值税条例上升为土地增值税法并向全社会公开征求意见。但由于操作复杂、对社会影响较大,其探索、酝酿、消息释放将更多扮演预期调控工具角色,短期内仍不会推出。

(三)改革土地计划管理方式、征地制度改革将推动国有土地市场深刻变化中房智库监测数据显示,2019年全国70个大中城市商业服务业用地楼面地价水平值在1392~27334元/平方米之间,较2018年(1258~25427元/平方米)有所上升。2019年70个大中城市商服用地楼面地价加权平均值为8029元/平方米,中位数为6019元/平方米,较2018年的加权平均值(7991元/平方米)和中位数(5869元/平方米)均有所提高。2019年70个大中城市商服用地楼面地价水平值标准差(6935.38)较2018年(6543.17)有较大程度上升,也说明2019年各城市商服用地楼面地价水平离散程度更大,地价水平更趋分化。本年度商服用地楼面地价上涨较快的城市依次为南京、沈阳、重庆、长春、长沙、广州(25.93%)、北京。北京、上海、广州和深圳四个一线城市地价稳中有升,升幅小于2018年度。中房智库监测数据显示,2019年70个大中城市住宅用地楼面地价水平值在749~39013元/平方米之间,对比2018年的楼面地价水平值(732~38332元/平方米)有所上涨。2019年70个大中城市住宅用地楼面地价加权平均值为10313元/平方米,较2018年的加权平均值(9860元/平方米)上升增幅明显。2019年70个大中城市的住宅用地楼面地价中位数为4792元/平方米,较2018年的中位数(4537元/平方米)上升明显。2019年70个大中城市住宅用地楼面地价水平值标准差(7969.25)较2018年(6989.31)明显上升,反映出70个大中城市住宅用地楼面地价水平的离散程度进一步提高,地价水平分化加剧。地价增长明显的以二线城市、区域中心城市为主,如大连、哈尔滨等(南京、沈阳、长沙、重庆、宁波、长春、合肥、郑州、福州地价水平值的明显上涨是由于监测参数调整);一线城市中,北京市和上海市涨幅较为显著,深圳市地价涨幅较2018年明显回落,广州市涨幅仍在10%左右,但较2017年约有3个百分点回落。基于2019年国土空间规划、土地制度改革等政策趋势综合分析:第一,2019年12月初,中央经济工作会议提出改革土地计划管理方式。土地利用计划管理机制是我国基于城乡二元土地所有制(包括城市土地国有制度、农村土地集体所有制度以及征地制度)、土地用途管制制度(包括国土空间规划制度、土地督察制度)、耕地保护制度(耕地占补平衡和指标管理)、土地有偿使用制度(包括土地储备开发制度、土地税费制度)所建立的指标层层分解、层层落实机制。要求地方依据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等编制土地利用年度计划,主要包括新增建设用地计划指标、土地整治补充耕地计划指标、耕地保有量计划指标、城乡建设用地增减挂钩指标,以及工矿废弃地复垦利用指标。现实中,为保障发达地区经济发展,根据地方实际用地需求和耕地资源禀赋,建设用地指标和耕地保护保护指标在分配时有所倾向,造成地区间发展权益不公平。发达地区经常由于建设用地指标“不够用”,突破土地利用指标限制,耕地保护指标连年结转。欠发达地区则承担大量的耕地保护任务,难以分享发达地区发展成果。为此,我国近年启动探索地区间土地利益协调机制,在2018年,国务院办公厅即已印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出在保证“耕地总量不减少、质量有提升”的前提下,改革土地指标和计划管理方式,推动耕地保护指标跨省交易,确保耕地质量动态平衡。同时优化土地资源配置,提升土地级差地租效应,让欠发达地区共享发达地区发展成果。在此背景下,前期由于纾解人口、“减量化”发展而受到严重制约的一、二线城市土地供应紧张局面可能有所缓和,适应城市住房、商业用地需求增长形势,土地市场交易可能再度活跃。开发商可以结合自身发展战略,在宏观经济形势企稳的市场窗口集中资源布局、储备优质资源。同时,改革征地制度后,商业性质开发项目获取增量土地资源只能采用“片区综合开发”,土地储备开发权限集中到市级层面,对于新项目综合效益、以及开发主体的资质将提出更高要求。同时,《土地管理法》规范了新的征地程序和征地补偿标准,要求参照片区综合市场价格,延长了土地开发周期、提高了土地资源获取的成本。未来,增量土地资源供应可能日趋收紧,而基层行政单位获得土地指标、落地项目的难度将进一步提升。上述因素对未来地价上升埋下了伏笔。(四)集体土地入市打开新的市场机遇,但短期内对土地市场格局影响有限长期以来,我国城市同时面临“城区土地资源紧缺”和“乡村土地严重闲置、浪费”的矛盾。据统计,我国现有集体经营性建设用地约2万平方公里,若能够激活,将极大缓解土地市场供需紧张、地价高企的问题。2013年11月,中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场。此后,2015年全国人大常委会授权国务院,选取北京大兴区、上海松江区等33个县市区先行试点农村“三块地”改革,三块地包括农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三大内容。截至2018年底,已入市集体经营性建设用地1万余宗、面积9万余亩,总价款约257亿元。在集体土地建设租赁住房方面,已经有2批共18个城市开展试点。第一批为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市,第二批为福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市,2020年试点城市会进一步扩围。目前北京已经取得了明显进展, 第一个集体土地租赁房项目——丰台区南苑乡成寿寺项目主体结构已经封顶,预计2020年6月实现竣工交用。2019年8月,第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了《关于修改土地管理法的决定》,新修订的《土地管理法》自2020年1月1日起施行。《土地管理法》的修订推动了农村集体建设用地“同价同权”入市交易,向城乡统一建设用地市场迈进,将进一步优化土地供应结构,同时带动乡村地区发展、缩小城乡差距。但业界对集体土地入市冲击国有土地市场亦有担忧。对此,中房智库调查显示:目前全国城市区位条件较好、公共设施配套条件较好,土地产权关系清晰、村民意愿强烈且意见统一的集体建设用地(主要是集体经营性建设用地和少量公共设施用地)总量不足总量的1/10。并且,除了经济发展和人口增长迅速、国有土地出让价格较高、土地供应紧张、区位和交通设施条件较好的发达城市外,多数城市用地主体取得集体土地进行商业开发的意愿普遍不高,对新政的观望情绪浓厚。此外,由于《土地管理法》司法解释、实施细则尚未出台,入市利益分配、合约保障还未形成统一规范;受土地产权制度制约,土地使用权转让和代际传承办法尚不明确;该类土地开发建设用途受限,且依然受到供应计划、规划限制。综上所述。短期内集体土地入市对原有国有土地市场格局不会构成太大影响。但是,集体土地入市后借助临近农业、生态空间的优势,可以作为文旅康养项目建设的重要空间资源。(五)一、二线城市可能再次出现季度快速上涨,信贷、限价政策将首先跟进收紧;三、四线及以下城市风险显现如果说对2020年楼市做一个预测,“稳”应该是大家的共识。“房住不炒”的总基调不会改变,房价就不会出现大起大落。就房地产投资区域而言,一、二线城市的投资机会更大,几大城市群覆盖范围内的次级中心、辐射城镇等中小城市也有一定的投资机会,而远离城市群的三、四线城市楼市可能出现明显调整。目前,随着经济、产业结构演化,一线城市房价已初步完成挤出泡沫、消化风险、回归理性的过程。北京、上海、广州、深圳这四大一线城市,作为京津冀、长三角、珠三角三大城市群的核心,不仅是经济发展的龙头,也是房地产市场的风向标。深圳、上海、北京位列城市房价排行榜前三,但这两年出现了高位回落迹象,这主要归功于严格的限购政策,经过两年的挤泡沫过程,风险逐步消化,政策一旦放松,房价很可能反弹。二线城市是最近两年涨幅最大的,在严格调控之下尚有如此表现,一是因为大多数二线城市前期房价绝对值相比一线城市差距较大,有一定的补涨因素;二是因为大多数二线城市有较强的产业支撑,发展后劲充足;三是源于相对激进的人才引进政策,人口爆发性增长;四是对周边区域的虹吸效应。这些因素在2020年依然会延续,二线城市依然有较大的投资价值。与三、四线城市市场风险加大相较,一、二线热点城市由于有刚需强劲支撑,在本轮经济下行、房地产市场压力加大的周期中显现“避险”和“资产保值”作用。在货币政策基本面放松的情况下,结合刚性、改善性需求释放周期来看,2020年中市场可能再现“过热”,房价可能明显上涨。而调控政策也将迅速响应、跟进,信贷政策和限价政策(价格备案)将被作为上述城市应对价格可能过快回升的防备手段,存在进一步收紧可能。三、四线城市可分为两类。一类是地理位置位于几大城市群的三四线城市,例如长三角城市群覆盖的三四线城市,受核心城市发展外溢的影响,加之交通一体化的形成,房地产发展周边大城市的发展会有比较好的前景。另一类缺乏产业支撑,又远离城市群的三四线城市,近年来因为棚改货币化安置或人为炒作因素造成房价上涨,棚改退潮后房价必然难以支撑。中房智库在梳理土地交易信息时发现,2019年土地交易显示“未成交”的数据同比上升了60%以上,其中大部分地块位于三、四线城市。梳理企业破产信息中同样是位于三、四线城市的中小企业居多。一个明显的例子既可以看出市场对不同城市前景的预期分化:一直以来,碧桂园都围绕中国城镇化进行开发布局,深入到三、四、五线城市。而在2019年中期业绩会上,碧桂园管理层表示,公司正在调整和提升城市布局,把握人口向核心城市聚集的发展趋势,进一步向粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群发展。碧桂园2019年新增加的土地储备75%以上均位于这些区域。2020,城市分化还在继续,开发企业需重点关注城市基本面风险。(六)房企资金链紧张持续,整合并购加剧,行业集中度进一步提升当前,中小房地产开发企业的资金链危局源自两方面压力:一是融资渠道监管趋紧,融资有所成本提升;二是限购、限售、限贷等约束政策以及市场供需运行周期变化导致的销售压力,资金回笼困难。且上述局面在目前的政策定调和经济环境下短期内难以转变。2019年,房地产企业银行贷款、信托融资、海外融资监管均有所收紧。Wind数据显示,2019年内,房地产企业融资结构中此前分量最重的银行贷款比例在逐年降低,而自筹资金和其他资金来源占据绝大多数份额,这部分资金包括信托、民间借贷等渠道,融资成本很高。另据Wind数据,2018年以来房企销售增幅持续下滑,2019年甚至出现连续8个月的同比负增长。两方面的压力使得房企资金链紧绷,负债率有较明显升高。2017年上市房企平均负债率为77.72%,2018年增长到78.90%,按照2019年三季报的统计数据,房企负债率为80.5%。增长趋势明显。

图8 当前房地产企业整体融资结构分析

资金链危机的一个重要表现是破产企业和并购事件的增多。中房智库对2019年的并购事件做了梳理,其中很多大型房企成为并购的对象,如泰禾集团、泛海控股、新湖中宝、福晟集团等。根据wind数据,2019年涉及房地产行业的并购动态达到855条。中房智库预测,2020年并购事件将更为频繁,一方面是源于资金压力,另一方面也有房企主动转型退出的因素。从另一个方面来看,根据国家统计局的数据,截至2018年全国的房地产开发企业达到97938家,2019年不到500家房企破产倒闭,0.5%的比例对于一个健康的市场来说也在正常范围,优胜劣汰则是必须经历的过程。2020年是否会出现破产潮,很大程度上取决于政府对调控的态度和所采取的政策。房地产作为国民经济的支柱产业,对中国的宏观经济的影响是多方面的。房地产行业一旦出现破产潮,对经济、对民生的影响都是灾难性的。(七)城市更新市场将快速增长,相关政策将进一步规范市场运行2019年被公认为是城市更新的“爆发元年”。据中房智库统计,从市场参与主体看,百强房企约有一半左右参与到城市更新类项目开发,还有险资、信托、地产基金等资方机构也纷纷介入。从空间分布看,开展城市更新已经不是大城市的专利,城市更新项目在一、二线城市分布较为集中,但三、四线城市甚至更小的城市也已经普遍在开展或探索城市更新。分析背景原因主要有三方面。国家战略推动与政策改革倒逼。国土空间规划改革正在着力落实城市开发边界、永久性基本农田、生态保护红线和“三线管控”,倒逼城镇建设用地节约集约利用,城市将普遍由增量扩张过渡到存量收缩、内涵式、紧凑型的发展阶段,增量的土地空间变得愈发稀缺。同时新修订的《土地管理法》自2020年1月1日起正式实施,按照修订后的征地制度,商业性质开发项目获取增量土地资源只能采用“片区综合开发”,增量土地供应也将日趋收紧。城市旧有功能无法满足社会新兴需求。产业方面,城市普遍有推动产业升级的“腾笼换鸟”需求,同时大量空置或者运营低效的产业园区也需要改造盘活;商业方面,社会主流消费人群已经变成了90后、00后,他们的消费结构和偏好都发生了质的变化,推动商业类物业改造升级;居住方面,人们不再仅仅满足于“住”,更注重社区环境的舒适度及休闲、娱乐等配套设施的满足,推动了老旧小区改造和城市基础设施的改建需求。房地产行业由大规模增量扩张转进入存量时代。坚决落实“房住不炒”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,监管部门严堵资金违规流入房地产,这些都意味着过去靠房地产拉动经济增长的大规模卖地建房模式将逐渐走向终结,房企高杠杆、高周转、快速规模扩张的发展模式越来越难以为继,发掘存量市场的价值,加大物业持有和经营是众多房企的必修之课。发达国家的经验也表明,当一个城市的城镇化率达到70%~80%时,城市发展就进入到了再城镇化阶段,即通过城市更新推动城市改造、再生与复兴。根据中房智库的统计,目前我国约有35个城市的城镇化率已经超过70%,越来越多的城市将由增量建设为主转向存量提升改造和增量结构调整并重。预计2020年城市更新、老旧小区改造将迎来政策加速构建期,社会资本主导城市更新将成为主要模式,对房地产企业、地产基金、信托等资本机构参与城市更新可能会推出规范性政策。房地产企业一定要把握住大形势,由“买地卖空”的增量开发模式转入到增量开发与存量开发和持有运营并重模式中来。(八)都市圈、城市群规划陆续落地,布局中长期发展格局我国自2010年发布的《全国主体功能区规划》提出培育城市群,到2019年城市群和都市圈成为区域发展的关键词,已经形成了城市群包裹都市圈、都市圈包裹中心城市的城镇化战略空间布局及城市发展路线图。2019年8月国家统计局撰文指出,跨省区域城市群规划全部出台,省域内城市群规划全部编制完成,“19+2”的城市群格局基本形成,即京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄和天山北坡19个城市群,还有以拉萨、喀什为中心的两个城市圈。

来源:国民经济十三五规划纲要图9 我国规划城市群空间布局由于城市群的尺度相对较大,在城市群规划实施过程中缺少必要的切入点和抓手,于是推进都市圈的建设成为政策选择。2019年2月,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(以下简称《意见》),首次在国家层面明确了都市圈的概念,指出都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。《意见》同时明确提出了培育发展现代化都市圈的主要目标,即到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善,梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年,现代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影响力的都市圈。2019年底召开的中央经济工作会议提出,推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设,打造世界级创新平台和增长极。加上2020年1月3日中央财经委员会第六次会议明确提出推动成渝地区双城经济圈建设,目前发展热度最大就是粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝城市群。这些城市群内的二三线城市成为开发商关注的热点城市,而产业基础属于需求驱动型,即能够实现“内生增长”的产业所在的城市群会更受青睐。习近平总书记在2019年12月16日出版的第24期《求是》杂志上发表的重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》中强调,要加快改革土地管理制度,建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜,这意味着围绕着都市圈发展的相关政策会陆续落地。可以预见,2020年城市群的好消息会陆续释放,都市圈规划会接连亮相。(九)人才人口政策再度影响楼市调控,城市争夺加剧2019年12月25日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万~500万的大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。

从2019年12月份以来,地方因城施策主要以宽松性政策为主,以人才政策为主要着力点。两办发文后,2020年1月9日,人口大省山东省已经宣布全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,全面实施居住证制度。预计各省、各市的户籍制度改革将大力推进,落户放开、放宽将成为常态。我们认为,人才新政和落户放开、放宽,都将增加城市人口流入,带来潜在的购房需求,会为楼市注入活力。随着地方政策的逐渐落地,一线城市和Ⅰ型大城市及Ⅱ型大城市中有限购政策的城市(约19 个),楼市销售有望转好。(十)小康社会全面建成,房地产行业社会贡献方式迈入新阶段2012年11月8日,党的十八大报告首次正式提出全面建成小康社会,要求确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。2020年是全面建成小康社会的关键之年,中国将全面建成小康社会,实现 “两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标。2020年1月4日,国务院扶贫开发领导小组在云南怒江召开深度贫苦地区拓贫攻坚座谈会,全面启动了脱贫攻坚收官工作。中共中央政治局委员、领导小组组长胡春华强调,要确保现行保准下农村贫困人口的全部脱贫、贫困县全部摘帽。在2020年1月4日由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”上,中国扶贫开发协会会长袁文先介绍,经过几年的努力,全国832个贫困县到目前为止还剩60个贫困县、不到600万贫困人口要在2020年实现脱贫。总结2020年脱贫收官之战,袁文先概括为三个字:“重”“全”“查”。第一,“重”,确定重点方向、重点领域、重点目标;第二,“全”,贫困人口全部摘帽,贫困县全部脱贫;第三,“查”,巡查,督查,排查,保证到2020年最后节点不能有一个贫困人口被漏掉,不能有一个贫困县不摘帽。

数据来源:中国扶贫开发协会会长图10 2015年以来我国贫困县摘帽数量国务院扶贫办2019年初公示的“2018年企业扶贫50佳案例”中,碧桂园、恒大集团、万达集团等多家房企榜上有名。中国房地产报社也积极参与到扶贫攻坚的试点和试验中,在云南省丽江市宁蒗县进行扶贫助力,正在泸沽湖畔最后的母系氏族部落打造复活摩梭人“女儿国”项目。我们认为,在全社会的合力下,2020年打赢脱贫攻坚战,全面实现小康社会,实现第一个百年奋斗目标,板上钉钉。宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来。经历了风雨洗礼,看尽惊涛骇浪,越过崇山峻岭,中国房地产企业必将以坚忍不拔的意志、顽强的奋斗拼搏精神,乘着改革的大潮,迈向崭新的2020!

(来源:中房网)

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