2020年房地产政策及市场走势预判

搜狐焦点漳州站 2019-12-25 10:49:12
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2020年房地产市场政策走向预判 房地产政策调控的主基调依然是平稳,关键是“房住不炒” 现阶段的房地产市场还是政策主导的市场,在预判房地产2020年的市场走势前,必须要清楚房地产政策走势。现阶段房地产政策纷繁复杂,城市之间的政策差异也在逐渐拉大,这也增加了房地产政策预判与分析的难度,但是,房地产政策

2020年房地产市场政策走向预判

房地产政策调控的主基调依然是平稳,关键是“房住不炒”

现阶段的房地产市场还是政策主导的市场,在预判房地产2020年的市场走势前,必须要清楚房地产政策走势。现阶段房地产政策纷繁复杂,城市之间的政策差异也在逐渐拉大,这也增加了房地产政策预判与分析的难度,但是,房地产政策的主基调是平稳,政策的主要目标是要实现房地产市场整体的平稳发展,特别是要解决“房住不炒”,也就是房地产政策最大的目标是解决人们的住房问题,所有的政策包括所有的城市出台的一些限制性政策都是为了让人们的住房更有机会。

另外,保障房建设、安居房建设、棚改、鼓励租房发展等一系列的政策的出台,也是为了解决住房问题,这是房地产宏观政策调控的一个最大的目标,也是房地产市场平稳发展的基石。

房地产市场的平稳发展是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。房地产市场的稳定,可以从房地产开发投资额和销售数据两个指标进行判断。

据国家统计局数据,2019年1-11月,全国房地产呢开发投资121265亿元,同比增长10.2%。销售额同比增长7.0%。

商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月加快0.1个百分。

1—11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与1—10月份持平。

从全国统计数据来看,跟制造业、基础设施等投资相比,目前房地产市场的发展处于非常好的水平。

另外,房地产数据也展现出来,房地产市场的平稳发展,对宏观经济的提速换挡或者结构性调整,都发挥了重要的支持作用。

国务院副总理韩正在住建部调研时强调,目前房地产市场总体基调是平稳的,现在的成绩来之不易,这也就预示着,目前房地产调控的现状和房地产市场运营发展基本上达到了政策的预期目标。

从房地产市场层面分析目前市场平稳情况,房地产目前的平稳很脆弱,主要有以下因素:

1.目前房地产市场所达到的总体平稳,是经过了较长时间的调控实现的,有很多非常强的行政调控措施,市场是否资深调整到了平稳的状态,还有待验证。

2.虽然目前房地产市场表现平稳,但是预期还是非常不稳定,甚至,在全国多个地方,还有比较强的房价上涨预期。

这次调控从2016年10月到现在经历了3年,才刚刚达到相对平稳的状态。从08年到16年,房地产市场经历过两三次的调整,随着每一次政策介入后导致房价迅速攀升,让购房者或投资者误以为房价永远会上涨,或者认为房价未来上涨的动力和持续时间都会比较长,所以更多的人有更强的意愿去投资房产,这也是为什么这次调控时间比较长的原因。

虽然现在对于房价始终上涨的预期有所改善,但是还没有完全改善,例如今年的长三角区域市场传闻把整个市场带动的非常厉害,今年上半年,苏州、无锡、南通,房地产市场炒作的现象非常普遍,所以从预期来看,房地产市场也是非常不稳定的。

从以上层面分析,期待房地产政策明年有大幅度放松是不现实、也不可能的,而且也不具备放松的基础。明年房地产政策大基地还是“房住不炒”,同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。

2020年“因城施策”会更加频繁和普遍

2020年,因城施策会更加明显、更加普遍。今年上半年,各地方政府对于因城施策的理解和执行非常谨小慎微,到了下半年,因城施策开始普遍。各城市政策是各种各样的,有公积金方面的调整,今年公积金的调整政策是最多的,特别是额度的提升、发放标准的放松,甚至像徐州,可以几个城市互认。

另外,就是人才落户放开。继续放开人才落户,实质上也是对于外地户籍人员购房的放松。例如近期广州的几个区域放松调控、前段时间成都的几个区域放松限购,这种情况在今年下半年非常普遍,也会延续到明年,甚至会成为明年政策的主要方向。

所以,在因城施策的大背景下,明年地方政府对于政策的调控可能会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。因城施策并不一定就是放松,因城施策有一个大前提,就是当地的房地产一定要平稳,如果有的城市出现比较强的炒作迹象,或者出现快速的房价上涨的迹象,这样的城市还是会被收紧政策。

所以,因城施策一定是双向的。

2020年房地产市场的关键在于金融政策

2019年上半年房地产市场房价上涨,特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显,这跟去年四季度货币政策的放松有一定的关系。从近20年房地产市场的规律来看,房地产市场的扩张,不管是量的扩张还是价格的扩张,多数情况下跟货币的宽松周期是同步的,特别是跟房贷政策的宽松周期相同步。

在过去20年,购房房贷首付比例下调,资金明显宽松时,房价通常也属于快速上涨时期,购房首付比例提升时,房地产市场大概率是下滑的。例如,09那年,随着四万亿的刺激,把房地产市场推向了高潮。虽然,这跟去库存有一定的关系,但是,这一轮房价上涨其实跟首付款比例的下调周期是同步的。14年,很多城市出台首付下调或者二套房认定标准改善的政策,让整个市场的购房力完全释放,这也是房价上涨的动力之一。

当然,在热点城市里,明年很难大概率出现首付比例下调,或者说房地产信贷政策方面的大幅调整。主要有以下几个原因:

1.目前房地产市场的信贷政策对于房价的提升得到监管层的监管。从19年5月份开始,房地产市场的信贷进入收紧态势,今年房地产行业面临于有史以来最严的金融监管潮,很多房地产开发商的融资渠道基本被暂停。

2.购房端也是处于严格收紧的态势,除了首付比例还维持在高位,通过抵押贷款流入到楼市的情况也属于被严格监管的,有的甚至会对发生这种行为的金融机构进行严厉的处罚,这种情况已经持续了半年时间,明年会继续延续。

所以如果明年信贷政策没有普遍宽松,整体上不会对房地产市场产生很大的刺激和促进作用。

市场需求量仍在,城市分化会凸显

在房地产市场侧,从房屋总量来看,目前房地产市场处于基本平衡的状态,目前全国的房子是足够全国人民住的,过去累计建的房子和现在在建的房子,累计有300亿-400亿平方米。按照目前8亿城镇居民计算,人均住房面积基本上是40平米,基本上已经满足住房需求。从这个角度分析,房地产行业的普遍性机会在逐渐消失,更多的是一些重点区域的重点机会。

我国房地产市场从05年到现在是0到1的过程,以前,城镇化带来的居民要么是没有住房,要么就是很多老旧房产,60年-90年代的很多房产,不管是项目质量,还是居住品质,跟现在人们的生活品质要求相差较远,特别是从10年到现在,有大量的新增住房需求或者改善性住房需求存在,这就是普遍性机会。

普遍性需求也导致了过去20年的房地产市场的飞速发展,以前人们不怎么买二手房,因为二手房跟新房差距较大,但是大量次新房入市后变成二手房,成为刚需和首次改善性需求人员的首选,次新房跟未来新建房屋相比,品质上没有差异,区位可能会更好。

目前我国的城镇化人口增速还处于高位,每年差不多1%的增速,也就意味着1500万人要进城,还有人口流动,但是这些人群解决居住需求的方式已经发生了改变,不再完全只依赖于新房,二手房、存量房也可以满足他们的需求,所以需求还存在,但是满足需求的方式发生了变化。

普遍性机会消失后,很多城市未来人口流动会加速,人口流动的加速会加速置业需求,人口也会更加密集的向城市圈集中,这个时候人口流出的城市会产生供给过剩。

在可预见的未来3-5年,房地产市场会出现严重的城市两级分化的现象,未来核心城市圈的城市,一二线城市,甚至一些三四线城市可能会处于房地产市场继续扩容、房价继续上涨的发展趋势,而更多的三四线城市基本上属于需求滞涨,甚至减少,房屋供给量又过剩,房价大概率也是处于稳步下降,或者迅速下降的周期。

目前我国城市之间的差异明显在扩大,虽然一直在提新型城镇化的建设,但是像教育资源、医疗资源、人文资源等很难进行全国平均化,这些就导致了城市之间的差异在迅速拉大。同时,未来人口迁移非常便利,代价也较小,现在户籍落户在大部分城市已经变得非常容易,社保转移也非常容易,在这种情况下,哪些地方有就业,哪些地方有足够好的资源,那么哪个地方就会吸引更多的人口,这将会是未来人口变迁的一个主要方向。

所以,在判断房产的投资价值的时候,在人们对需求和供给被高度满足之后,新增的需求在哪里,这个是一个核心的判断因素。

根据今年已经公布的数据分析,11月的销售数据非常好。主要有几个因素:

1.以价换量。从8月份开始,以价换量对于市场的平稳发展起到了关键的支撑作用。

2.新房推盘量增加。近期新房推盘量的增加,也在一定程度上刺激了市场的需求,现在的市场很大可能是被各种因素刺激起来的。

目前市场上购房者对市场整体预期偏冷,投资的热情和消费热情都在逐渐下降。依靠这些因素刺激起来的需求是否会持续,还有待观察。未来几个月到两会前后的市场表现比较关键,数据的表现需要特别关注。

开发商投资也重新回到一二线城市,土地市场的表现非常明显,土地是开发企业投资最直接的表现,一二线城市今年整体的土地成交面积是上涨的,三四线城市是下降的,这也是近几年首次出现的现象。

三四线城市出现了很有意思的现象,就是高溢价率和高流拍率同时存在,这反应出开发商对三四线城市的土地投资更加谨慎。目前,整个行业对于三四线城市的投资都更加谨慎。

二线城市的调整,从去年已经开始,郑州、济南、成都都是从去年开始调整,但是大多数城市从今年下半年开始调整,调查周期有多长时间不好判断,但是明年整体政策会偏稳定,金融政策会偏收紧。

对于明年的市场,个人持谨慎乐观的态度。根据市场模型预测,明年全国商品房销售面积还会上涨5%左右,全国商品房销售价格会有6.5%左右的涨幅,这里说的都是指全国的均价。

明年一二线城市占比会比三四线城市占比高。现在三四线城市的占比在60%-70%,明年三线城市占比会略有下降,东部城市高价位占比提高会导致二线城市占比的提升,但是整体明年绝大多数城市房价都有可能下降,只不过因为城市结构性因素,会导致全国平均值上升。

成交量方面,根据模型预测明年可能会小幅下降,虽然金融环境收紧,但是还是处于稳定的状态,从需求规模总量来看,目前市场上还有大量的刚需购房人群,二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。所以市场的整体需求量是足够的。

互动问题部分

问题:深圳医疗,教育,居住的舒适度都不及广州,最近房价狂涨。这是什么因素刺激的结果,这是炒房的结果吗,深圳房价可能回调吗?

答:深圳的问题是供需匹配的问题。深圳住宅供给量非常小,连续几年深圳都没有住宅用地供给,而且深圳的市场以前都主要是集中在关内,关内是一个非常小的区域,深圳的城市面积和可建设规模都远小于广州,而且深圳的地理环境也决定了很难进行城市的扩展,深圳往东往北都是山,往南往西都是海,所以它不具备扩张的可能性。而深圳的需求量非常大,深圳发展速度远快于广州,特别是这几年科技产业带动金融中心建设,前些年引进的高校也都开始慢慢的发挥了作用,另外,深圳的政治地位也很高,有很大的购房人群需求,资金活跃度也高,深圳市场继续发展的可能性也比较大。至于近期市场上出现的二手房乱象,这种属于比较极端的市场行为,它不是市场主导的趋势势。个人觉得不要太期待深圳房价会有所回调,深圳前段时间本来房价开始有所下调了,但是随着几个政策的刺激,包括大湾区规划,香港居民放开购房限制等,未来一段时间,深圳房价下调的概率不大。

问题:武汉这个城市怎么样?

答:武汉是一个很好的城市,我觉得武汉值得投资的。从交通区位来看,武汉处于中国的中心区域、南北主干线交通的干线上,同时也处于东西长江经济带的核心位置上,武汉的政治地位和经济地位也很高,同时对于周边地区,整个两湖地区、安徽地区的吸附人口的能力非常强,所以,武汉有比较强的需求支撑。当然也需要注意,武汉的供给量这两年也特别大,武汉周边的一些区域已经表现出疲态,郊区已经疲态。所以,整个二线城市现在都处于调整期,武汉市场未来大概率会迎来一波调整期,从长远的来看,武汉值得投资值得购买。

问题:长三角怎么样?

答:整个长三角的一些热点城市都存在一个很大的问题,就是高价地的问题。虽然现在很多项目卖的很不错,感觉供给不够,其实有很多高价地没有供出来,很多高价地现在也不敢供,只要供出来,政府会按照政府的价格批复,一定是亏本的,所以从潜在供给量层面来说,还是存在很大的供应。我们表面上看到市场供不应求,万人摇号现象,这都是个例,整个市场的供给量还是比较大的,比如南京的外围区域已经出现了疲态的表现。南京、苏州、杭州这些城市都有需求,但是需求的膨胀不如供应的膨胀大,而且前些年价格的快速上涨,市场有比较大的压力。

个人觉得长三角的二线城市压力较大,周围的三四线城市,像镇江、昆山,更多的是靠上海的外溢需求带动,这两年,随着交通环境的改善,长三角的同城化,特别是上海和昆山同城化的强化,整个需求和消费认识非常高,长期来看,市场需求不存在问题。

问题:请问现阶段海南哪儿能买?北京现在置换合适吗?

答:海南目前限购比较严格,海南的落户放开了,是否可以通过落户买房,这个要具体去关注近期的政策。

个人觉得北京现在置换是一个很好的时期,北京房价已经下跌了一段时间,近期涨价房源量所有增多,二手房市场的成交活跃度也在攀升,市场逐渐进入到相对温和的反弹期,现在供给量也有限,即使二手房,选择的量也较少,所以买到合适的房子要比买到最便宜的房子重要。

(来源:奇点学堂)

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