房地产是个充满了气的高压锅 这个高压锅何时爆炸

漳州房产 2017-05-18 14:59
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我从来不认为,房地产市场真正降温了,虽然国家统计局70个城市大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制,但购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况,日光盘不少,秒杀盘也不罕见。 开发商抢地热情不减。

我从来不认为,房地产市场真正降温了,虽然国家统计局70个城市大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制,但购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况,日光盘不少,秒杀盘也不罕见。

  开发商抢地热情不减。《经济参考报》援引易居房地产研究院数据,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。综合历史数据,4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。统计局的数据显示,开发商拿地热情依然高涨,土地购置面积增速大幅提高,全国房地产开发投资同比增长9.3%,连续第二个月刷新两年来最高值。

  媒体报道两个城市,澎湃称在“4•19”济南楼市调控加码后的首轮土拍中,济南“史上最严”土拍成交的三宗地块溢价率均接近200%。天津不遑多让,331新政一月有余,房企对于土地的热情不减,团泊、北闸口土地都刷新了历史价格。从市区到环城再到远郊及滨海,土地市场没受到任何影响。

  开发商不傻,不会做高买低卖的赔本生意。目前开发商显然是判断,库存下降,现在是补库存的最好阶段。

  另两个数据与此相反:

1、4月份土地市场成交走势有所降温,受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米,环比减少25%,同比减少10%。

2、5月15日,统计局公布房地产开发投资和销售数据,今年前4个月,商品房销售面积和销售额同比增速双双回落。媒体统计,4月当月商品房销售面积单月增长7.7%,较3月增速“腰斩”,为2015年12月以来最低。3月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。

  一面是房子涨不动,另一面秒光盘、抢地,如此矛盾的现象总有一个在忽悠我们。真正出钱的人是清醒的,甚至有意隐瞒真实情况 ,而不出钱、不交易的人了解不到真实情况说白了,谁出钱谁知道。

  短期房价急涨是货币行为,就像上世纪80年代的日本,和2008年之前的美国一样,房地产市场的疯狂,说明货币的疯狂。

  大家用房地产这个居民最大宗市场,来对冲纸币购买力下行的风险。即使实行稳健的货币政策,以最保守的广义货币每年11%的增速,7年不到,广义货币也得翻番。太多的人学会了算数就比较讨厌,多少年纸币购买力下降多少一清二楚,购买资产也就成为必要之选。我一直在想,能不能在十年之内,看到一二线城市街边的牛肉面中位数涨到每碗50元?想的结果是很乐观。

  国人曾经以借钱为耻,通胀时代学会了借钱(必然强调,从CPI上基本看不到通胀,但大家还是很恐慌)。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据,2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%,城镇居民高达190%,已略高于各主要发达国家可比的微观数据,近两年应该还在大幅上升,中国居民杠杆率并不低。

  虽然中国要实行稳健的货币政策,但企业负债率、投资率,牢牢绑住了央妈的手脚,大家对央妈的心理依赖太强,前段时间拆借利率上升,市场就开始大恐慌,逼得央妈大撒狗粮。

  5月12日,央行开展了4590亿元MLF操作,中标利率不变。5月16日,央行净投放1700亿元,4个月来最大力度。

  目前房地产价格稳定是地方政府的任务,想降就降,要降得漂亮。控制房价涨幅,根据网签价格数量,决定卖什么价位的房子,卖多少,或者直接压住房价,那数据就不会噌噌涨,一切都在掌握。

  但市场不会因此改变,看看抢房潮下的库存数据:全国商品房待售面积创下2015年9月末以来新低。4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

  三四线城市大规模去库存,是不是这轮调控想取得的目的?以前三四线城市库存是个大堰塞湖,悬在我们的头顶,现在好了,一调控,库存下降了。上海,5月4号发通知,购房要摇号了。我相信常识,摇号不可能是房价下跌的标志。

  房价就像个放在火上烤了几小时的高压锅,让人看着胆战心惊。但泄气是需要条件的,一是实体经济好到可以征收房产税了,二是负债平衡到不需要靠放货币了,现在看来,还没有到这一天。

  我们继续盯着高压锅吧。

  1、 房子是不是财富?

  过去20年的时间,是房地产超常规发展的时期。从另一个方面看,也是一个居民大规模集中置业的时期。通过这一段时间大规模置业,老百姓手里已经积累了相当一笔以房子为载体的财富。

  这个财富有多少?几年前,我有个估算,大体约200万亿。其中,农村50万亿,城市150万亿。现在的数字应该更大一些。也由此,中国从一个真正无产的社会,进入一个稍微有点财产的社会。

  但房价高地方的人不爱听我这么说。比如在北京就有人说,虽然我的房子值800万,但是我就这一套房,还得自己住,不可能卖,这个不能算做财富。我的看法是,即便你不能卖,它也是对你有意义的财富,因为你能做到别人做不到的事情。

  比如你退休了,把这房子800万卖了,到一个山清水秀的地方花100万买一套房子,你手里还有700万可以养老。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗?假如你的孩子要出国留学,需要一百万现金,你手里没有这个钱。你把房子卖了,到一个稍远的地方,用600万再买一套。孩子拿100万去留学,你手里还有100万现金。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗?

  所以,就是这一套房子,价格对你也是有意义的,也是财富。但是,对一个国家整体来说,一定要清楚, 这个财富是对其他没买房,或者房价不高地方,或者农村的一种剥夺。

  2、房子里的财富是哪里来的?

  但是你得知道,这个财富不完全是你自己挣出来的,不完全是你自己攒出来的,这里包含着一个国家财富再分配的过程。

  经常有人说,这些年中国经济发展速度很快,但老百姓收入的增加和生活水平的提高并没那么快。于是人们质问,差的那块财富哪去了呢?这里当然有种种原因。比如财富集中在少数人的手里,比如权贵的掠夺等。但我觉得,除了这些,有相当一部分是沉淀、转移、渗透到了土地和房子里。

  比如20年前,北京五环有个房子,50万没人买,20年后的今天,500万买不下来。这多出来的450万是从哪来的呢?除了通胀、泡沫等因素之外,我们可以将其理解为,这些年国家通过基础设施建设、城市建设甚至公共服务投入的钱转移渗透到了这房子里。就是说,这房子现在值500万,这里包括了这些年修马路的钱,建公园的钱,搞绿化的钱,甚至包括公共服务的钱。

  但是要看到,通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平,甚至有时是没有什么道理的。比如一个家庭在某个地方买了个100万的房子,另一个家庭同时在另一个地方也买了个100万的房子。但是几年过去,这边开通了地铁,并且在小区旁边有一站,这个时候,这套房子的价格可能就涨到了150万,另一套房子还是100万。这多出的50万是哪来的?可以理解为修这条地铁的钱转移、渗透到了这套房子里面。而另一个家庭的房子因为没有临近地铁的优势,他就没得到这五十万。这有道理吗?没有,但现实就是如此。

  3、房子里的财富与贫富差距

  明白了上面的道理,我们也就知道现在的贫富差距是怎么回事了。这些年贫富差距在急剧拉大。但如果仔细分析,就可以发现,其中收入差距起的作用是相对有限的,更重要的是财富的因素。这一点在地区之间、城乡之间、代际之间,表现得非常明显。

  比如城乡差距,这些年在急剧拉大,城乡收入差距固然是个重要原因,但更重的是,这些年来城市居民绝大多数或多或少地得到了国家通过基础设施建设、城市建设转移过来的财富,而农村居民的绝大多数没有得到。

  举例说,80年代和90年代,北京一个市民的家庭,边远地区一个农民的家庭,这两个家庭的财富是差不了太多的。那个市民家庭可能有个冰箱彩电,农民的家庭没有,只有一个黑白电视。但市民家庭的房子是国家的,农民的房子是自己的。农民的房子再不值钱,两千块钱,三千块钱,但是自己的,也可以抵得上那个冰箱彩电了。但仅仅20年的时间过去,这个市民的房子800万了,农民的房子还是3-5万、10来万,差了多少倍?尤其是在劳动力流出比较多的地方,有些房子请人来住都没人住,房子已经不值钱了。

  地区之间、代际之间,也是这个道理。50后、60后、70后,甚至部分80后,赶上了房地产红利,那时你多买一套房子,在北京就是千八百万。但是,大部分80后,没有房子的90后,就惨了。你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子的。在这种情况下,他们要在财富上赶上上几代人,希望非常渺茫。

  4、善待善用房子里的财富

  既然说房子是造成贫富差距拉大的重要因素,既然说这个财富中包含了国家财富再分配的过程,那是不是就应该打土豪分田地?或者动用行政力量消灭这份财富?或者像一些人主张的那样征收房产税?

  我觉得不能这么简单理解。而且可以说,正确地处理这种财富,是对未来有至关重要影响的大问题。

  对此,要考虑到如下几点。

(1)尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中,存在种种的问题,但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富。尤其对于年老的一代而言,长期低工资、低保障,他们在价格比较低的时候买了房子,这些房子在这些年间有了可观的增值,可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿。

(2)尽管在住房的拥有上很不平均,但要看到,城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房。真正的无房家庭,少之又少。在一二线城市,真正的无房户主要是新市民。因此,可以说,过去30年间积累的这笔以房子为载体的财富,涉及千家万户。

(3)对于拥有两三套房子的家庭而言,在整体社会保障很不健全的今天,那实际上是他们为自己购买的一份社会保障。尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问题,那些房子在一定程度上具有养老基金的含义在里面。

(4)中国目前正处在消费升级的关键时刻,这个消费的台阶要能够上得去,必须要解决人们的后顾之忧问题。要看到,在社会保障很不健全的情况下,现在有人还能敢花点钱,还敢消费点,是因为手里有两套三套房子,心里有点底。如果你把这个再给弄没了,这个消费升级的台阶是上不去的。

(5)中国的未来应当是建设一个有产的社会,而不是一个无产的社会。有恒产者有恒心。从更现实的角度说,这几年很多有钱人跑了,财富转移出去了。现在留在国内的很多是中产阶层,有的好一点的,有两三套房子。我们应当保护他们的财富。

  有鉴于此,可以考虑如下思路:

  第一,以稳定预期稳定房价。从去年开始,一些地方的房子又热了起来,房价大幅度上涨。其直接原因并不是大量刚需的涌现,也不能简单归之于炒房,而是源于对通货膨胀和货币贬值的恐慌所形成的心理共振。于是,无房的人急着买房,有房的人又开始急着投资保值。要抑制房价大幅上涨,关键是消除这种预期。

  第二,以渐进的方式消除泡沫。中国的房地产有无泡沫?如果有,泡沫多大?要准确判断。我个人的看法,中国房地产的泡沫主要在一二线城市。而且这个房地产泡沫是在近些年来货币大量超发,实际通货膨胀率居高不下的背景下发生的。稳妥的办法,是稳定房价,在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下,降低收入房价比。以苏州为例,去年到今年,房价翻番(原因如上)。但在此前五六年中,房价上涨很慢,泡沫已经很有限。

  第三,培养规范中国的住房租赁市场。住房自有率高,有利有弊。好处是安居乐业,减少后顾之忧,弊处是导致社会流动的成本更大。在许多国家,住房的自有率并不高,但房屋租赁市场规范,能保护租房者的权益。发达的房屋租赁市场,既能减缓年轻人的购房压力,也有利于方便社会流动。

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